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二房東擅自轉(zhuǎn)租商鋪 承租人損失由二房東承擔(dān)

2012年11月21日 來源:《南通日報(bào)》 作者:李波 周繼鵬
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煙草在線據(jù)《南通日報(bào)》報(bào)道  

案情:

  王某有市區(qū)商鋪一套,面積330平方米。2009年8月,王某將該商鋪出租給黃某,合同約定租期3年,期滿后如果被告要續(xù)租就提前三個(gè)月提出書面申請。2011年,黃某將商鋪中一部分(約30平方米)轉(zhuǎn)租給邢某經(jīng)營煙酒店,合同期自2011年至2015年。2012年,王某與黃某的租賃合同到期后,王某要求收回該商鋪?zhàn)约航?jīng)營,但邢某拒絕搬出,邢某稱當(dāng)時(shí)黃某收了他數(shù)萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi),并且其裝潢后沒經(jīng)營多久,損失很大,要求黃某賠償其損失。

  無奈之下,房主王某將黃某與邢某一同訴至崇川法院。承辦法官考慮到本案的特殊情況,由于被告邢某未將30平方米的房屋騰出,原告王某無法整體使用,導(dǎo)致原告的全部房屋已經(jīng)空置了數(shù)月之久,損失已達(dá)數(shù)萬元,原告要求被告盡快騰房以便其繼續(xù)使用。本案如果直接判決,無法直接處理兩被告之間的糾紛(兩被告間的糾紛需要二人另行起訴),將導(dǎo)致房主王某的損失進(jìn)一步擴(kuò)大。在處理此案過程中,法官充分釋明其中的法理,提出盡快解決糾紛的建議,最終原告同意作出讓步,放棄房租損失部分,被告黃某貼補(bǔ)被告邢某損失4萬元,房屋現(xiàn)在已經(jīng)完成交接。

法官說法:

  本案的爭議焦點(diǎn)一為,被告黃某與被告邢某簽訂的房屋租賃協(xié)議是否有效?被告黃某作為案涉房屋承租人,根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議被告黃某有權(quán)對承租房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租,但其租賃期限應(yīng)嚴(yán)格依照原告王某與被告黃某簽訂的房屋租賃合同確定,原告與被告黃某簽訂的合同期限為2009年8月18日至2012年8月18日,而兩被告簽訂的房屋租賃協(xié)議約定租期為2011年4月8日至2015年4月7日,該租賃期限明顯超出原告與被告黃某簽訂的房屋租賃期限,超出2012年8月18日的部分應(yīng)為無效。

  本案的爭議焦點(diǎn)二為,兩被告是否應(yīng)當(dāng)支付房屋使用費(fèi)(非房屋租金),如何支付?原告與被告黃某租賃合同到期后,被告黃某并未提出續(xù)租要求,但合同到期后由于兩被告之間的糾紛導(dǎo)致房屋未能返還。因此被告黃某應(yīng)當(dāng)對其占有部分參照合同支付超出合同期后的房屋使用費(fèi),被告邢某作為部分房屋實(shí)際使用人,應(yīng)當(dāng)按照其實(shí)際使用部分參照原告與被告黃某房屋租賃合同的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付房屋使用費(fèi)。

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